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nbsp; 她脑中拼命在想能够反驳萧杰的观点，但居然一条都没想出来。
这些房产市场里人人都在谈论的不买公寓的理由，怎么到了萧杰这里就一条都不成立了？
“你成立这个房产投资群，其实是基于房子这样的资产具有金融属性和投资价值，没错吧？”萧杰开始启发关莎。
“对。”关莎回答。
“好，你知道房子具有金融属性和投资价值，那如果你可以再往深层想一些，想一想究竟什么决定了一个具有金融属性资产的价值，你就会找到答案。”
“啊？”关莎越听越懵了。
萧杰泰然自若，他好似早就知道关莎理解起来有困难，于是耐心道，“评价一个具
有金融属性的资产到底有没有价值，看的往往是信贷价值，也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱，信贷价值大的资产，短期内给你换来的现金就多。”
“哦这点我能理解。”
看关莎点着头，萧杰继续说，“所以回到公寓和住宅的问题，公寓真正不被市场看好的底层原因，其实是公寓没有住宅那么有信贷价值。
比如你将同一个区c同面积的公寓和住宅拿去银行抵押，永远是住宅能够抵押出更多的钱，因为在银行的信贷评估系统里，住宅往往能获得更高的估价。”
见关莎好似又有些没太理解的样子，萧杰进一步解释，“大部分人买房子都需要去银行贷款，但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据，银行给你贷多少钱，是依据它自己的一套独立的评估系统。
比如市面上标价1000万的房子，在银行的估价系统里或许只值800万，于是银行就按800万的总价来决定给你贷多少款。
按照现在的通货膨胀率，你能多在银行贷款就多贷，只要房子不断增值，且增值幅度超过你的贷款利率加通货膨胀率，你能撬动银行的资金越多越好，借得越多你就越赚钱。
只不过相同条件下，住宅能让银行借你更多的钱。”
听到这里，关莎恍然大悟，“所以就是因为这样住宅才比公寓更值钱因为它比公寓具有更大的信贷价值。”
“嗯。”萧杰点头，“你既然打算专门做这行，就要学会从顶层金融资产的角度去看房产的投资价值，其实不只是房产，可以说任何信贷属性低的金融资产，都不属于好资产。”
“所以不仅是公寓，商铺c写字楼本质上比不上住宅也是这个原因”关莎开始举一反三。
“是的，商铺和写字楼还比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回报率，一二线城市往后的租金只会越来越高，所以买公寓虽然信贷价值差，转手难，把它当成个固定收益的理财产品还是可以的，但是目前商铺和写字楼的空置率不用我说你也应该懂。
以前的商铺只要地理位置好就有人流，现在大家无论是看广告还是购物基本都在线上，现在商铺的客流被分走了大部分，没有流量，商铺也就没了商业价值。”
“怪不得房产专家说，以前一铺养三代，现在三代养一铺”关莎若有所思，突然，她想起来今晚究竟是来做什么的，于是相当不好意思地跟萧杰说明了自己的诉求——她需要钱。
关莎自然也把自己需要钱的各种原因跟萧杰一一解释了一遍，末了，她祈求道，“公司现在已经有了个样子，也有了客户，正是扩大规模的时候，这次我一定可以做好。”
关莎本以为萧杰愿意跟她详聊到深夜，融资的事儿萧杰十有八九会答应，谁曾想萧杰居然说，“很抱歉，你这个项目我现阶段不会投资。”
“为什么？！”关莎错愕。
“作为创始人，你的专业知识水平连我都没超过，投你还不如投我自己。”
关莎：“”
nbsp; 她脑中拼命在想能够反驳萧杰的观点，但居然一条都没想出来。
这些房产市场里人人都在谈论的不买公寓的理由，怎么到了萧杰这里就一条都不成立了？
“你成立这个房产投资群，其实是基于房子这样的资产具有金融属性和投资价值，没错吧？”萧杰开始启发关莎。
“对。”关莎回答。
“好，你知道房子具有金融属性和投资价值，那如果你可以再往深层想一些，想一想究竟什么决定了一个具有金融属性资产的价值，你就会找到答案。”
“啊？”关莎越听越懵了。
萧杰泰然自若，他好似早就知道关莎理解起来有困难，于是耐心道，“评价一个具
有金融属性的资产到底有没有价值，看的往往是信贷价值，也就是你可以利用这项资产短期内变现多少钱，信贷价值大的资产，短期内给你换来的现金就多。”
“哦这点我能理解。”
看关莎点着头，萧杰继续说，“所以回到公寓和住宅的问题，公寓真正不被市场看好的底层原因，其实是公寓没有住宅那么有信贷价值。
比如你将同一个区c同面积的公寓和住宅拿去银行抵押，永远是住宅能够抵押出更多的钱，因为在银行的信贷评估系统里，住宅往往能获得更高的估价。”
见关莎好似又有些没太理解的样子，萧杰进一步解释，“大部分人买房子都需要去银行贷款，但这个房子市面上的价格并不是银行最终给你贷款的依据，银行给你贷多少钱，是依据它自己的一套独立的评估系统。
比如市面上标价1000万的房子，在银行的估价系统里或许只值800万，于是银行就按800万的总价来决定给你贷多少款。
按照现在的通货膨胀率，你能多在银行贷款就多贷，只要房子不断增值，且增值幅度超过你的贷款利率加通货膨胀率，你能撬动银行的资金越多越好，借得越多你就越赚钱。
只不过相同条件下，住宅能让银行借你更多的钱。”
听到这里，关莎恍然大悟，“所以就是因为这样住宅才比公寓更值钱因为它比公寓具有更大的信贷价值。”
“嗯。”萧杰点头，“你既然打算专门做这行，就要学会从顶层金融资产的角度去看房产的投资价值，其实不只是房产，可以说任何信贷属性低的金融资产，都不属于好资产。”
“所以不仅是公寓，商铺c写字楼本质上比不上住宅也是这个原因”关莎开始举一反三。
“是的，商铺和写字楼还比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回报率，一二线城市往后的租金只会越来越高，所以买公寓虽然信贷价值差，转手难，把它当成个固定收益的理财产品还是可以的，但是目前商铺和写字楼的空置率不用我说你也应该懂。
以前的商铺只要地理位置好就有人流，现在大家无论是看广告还是购物基本都在线上，现在商铺的客流被分走了大部分，没有流量，商铺也就没了商业价值。”
“怪不得房产专家说，以前一铺养三代，现在三代养一铺”关莎若有所思，突然，她想起来今晚究竟是来做什么的，于是相当不好意思地跟萧杰说明了自己的诉求——她需要钱。
关莎自然也把自己需要钱的各种原因跟萧杰一一解释了一遍，末了，她祈求道，“公司现在已经有了个样子，也有了客户，正是扩大规模的时候，这次我一定可以做好。”
关莎本以为萧杰愿意跟她详聊到深夜，融资的事儿萧杰十有八九会答应，谁曾想萧杰居然说，“很抱歉，你这个项目我现阶段不会投资。”
“为什么？！”关莎错愕。
“作为创始人，你的专业知识水平连我都没超过，投你还不如投我自己。”
关莎：“”